昨晚，上海发布重磅楼市新政：　

　　对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；

　　个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；

　　公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住需求；

　　增加增加重点区域土地供给。在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；

　　严防资金违规流入楼市；

　　假离婚失效

　　满两年不香了

　　银行贷款审批更严格

　　新房摇号偏向无房家庭

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　　新政出台，将对上海购房市场带来哪些变化？相关专家做了具体解读↓↓↓

　　为何在此时出台新政？

　　蒋慰如（市房管局房地产市场监管处调研员）：这次出台政策主要是为了一个贯彻、一个构建和一个坚持。一个贯彻是贯彻国家的因城施策、“一城一策”，落实城市的主体责任；一个构建是加快构建房地产的长效机制，着重要稳地价、稳房价；一个坚持是要坚持租购并举，重供应、调需求、强监管，促进市场平稳健康的发展。

　　最近上海一二手房在销售过程中的投诉日渐增多，涉及房东跳价、违约，以及认筹金太多、退款周期长等新现象。您如何看现在楼市出现的这些现状？

　　陈杰（上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任 ）：这几年上海的房地产从供给、销售、价格来说，基本上还是比较稳定的。但是近期以来在局部地段、局部类型的房子出现了一些过热的苗头，比如有些楼盘销售特别火，有些二手房东出现了心理上的不稳定，这其实是房地产特有的传染心态，大家买涨不买跌。

　　此次楼市新政具体有哪些？为何这样设置？

　　蒋慰如表示，本次意见主要是四大板块：

　　1、增加供应：主要是增加住房用地的供应，重点是要在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

　　2、调控需求：相较之前，这次增加了“离婚未满三年购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，如果离婚前家庭名下只有一套房，本市户籍居民家庭还可以购买一套，如果离婚前家庭名下有两套房甚至更多，现在即便离婚了一方名下无房，三年内依然不能购房。

　　3、稳定预期：就是要稳定土地价格，引导企业合理拿地，同时加大对商品住房销售价格的监管，稳定房价。

　　4、强化监管：要完善上海的公证摇号选房制度，向无房户倾斜，通过两次摇号选房的方式，优先满足无房家庭的居住需求。也就是说，第一次摇号是无房户家庭集中摇号选房，第二次摇号才是非无房户家庭的摇号选房。

　　新政下，夫妻两个人在婚姻维系情况下有一套房，离了婚房子归其中一个人，另外一个人名下无房，那么他可以买房吗？

　　蒋慰如表示，如果在离婚前，夫妻家庭名下只有一套房，根据上海住房限购政策，他还可以购买一套；但如果离婚前，夫妻家庭名下有2套房，甚至更多，离婚后其中一方名下无住房，如今离异不到3年要购房，在核查环节，会核查到3年前夫妻名下拥有2套住房，就不能购房。

　　此次楼市新政的亮点有哪些？

　　陈杰表示亮点有三：

　　1、具有系统性，是一套包括供给、销售、资金、后期市场监管等各方面的组合拳。抓住了市场监管的短板和不足进行了补强。

　　2、具有精准性，抓住了主要矛盾。房地产市场主要是靠资金推动的，这一轮房市的异动跟资金是有关系的，这次对信贷资金的额度、周期、结构、使用规范性都做了很细的调整。

　　3、具有差异性，重点保护了无房家庭。

　　除了以上的政策，上海还有哪些储备政策？主要针对哪些方面？

　　蒋慰如：我们为解决居民住房问题设计了一个住房体系，包括一个定位：房住不炒；两大体系：住房体系和保障体系；三个为主：以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主；四位一体的保障房；再加租购并举。通过这样一个体系多渠道地来解决住房问题。

　　还要加大租赁住房的发展，加快租赁住房的有效供应，稳定供应、保障租房。同时还要加快旧区改造、城中村改造，包括加装电梯、包括美丽家园的建设，改善居住品质。

　　对于要买房的人群，专家有哪些忠告和建议？

　　陈杰：首先要对上海市政府的治理能力有信心。其次要对自己的判断力有信心，不要盲目跟风，要多方面收集信息并有自己的理性判断。其实这一轮到现在，大家多看一些信息的话就会发现它并不是普涨，只是局部地段、局部类型的一些房子的增长。所以不要因为小道消息而左右了自己的判断。因为有些房价上涨是和个别政策调整相关，政策调整本身也有不确定性，可能未来还会再调整，如果盲目追高就会面临风险。

　　新时代要有新时代的心胸和心态，上海近年一直在推租赁市场，随着租房市场的规范发展，它的体验会越来越好。

　　来源：《夜线约见》

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，由于市场短期形成炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后转让也有差价。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，即提高增值税免征年限提高炒作成本。这些组合拳旨在打击投机炒房行为。某房企营销人士指出，购买房产、装修入住本身就是一个较长的过程，5年的限制期比较合理，增加了短期换手的成本，同时又不会限制刚需的置换需求。

　　附：增值税及附加税计税方式对比

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　　【田小鱼综合编辑】

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